Som de fleste sikkert fikk med seg gjorde Sveid Gjedrem seg i forrige uke til talsmann for at vi må gjøre noe med boligbeskatningen i Norge. Det er ikke tvil om at vi i Norge har et skattesystem som kan bidra til at de bygger seg opp bobler i boligmarkedet. Siden vi har rett til å trekke fra renter på skatten, er det et insentiv til å ta opp gjeld for å kjøpe bolig. Forslaget fra Gjedrem, er å fjerne denne rettentil å trekke fra renteutgifter. Han har fått støtte fra flere ledende økonomer.
Skatteinsentiver til fordel for boliginvestering gir overinvestering i bolig, og fører til at prisene stiger og stiger, selv midt i en finanskrise. Det kan dessuten sies å være urettferdig; de som får større og større formue fra stigende boligpriser får skattefradrag, mens de som ikke får noen verdistigning fordi de leier, betaler full skatt.
Dessuten fører et skattemessig insentiv for en type investering – bolig – til at folk heller investerer der enn i produktiv kapital, for eksempel gjennom investeringer i aksjemarkedet. Med utgangspunkt i ligningstall ((Tall for 2007)) for norske husholdninger, justert for lave ligningsverdier på bolig (omtrent 30% av markedsverdi) har husholdningene sin formue plassert slik:
- 63% i fast eiendom og skog
- 17% i banken
- 16% i aksjer, obligasjoner og fond
Kort sagt har vi omtrent all formue i bolig eller i banken. Ikke mye av formuen vår er plassert i produktiv kapital. Dermed kan vi se mange fordeler med å vri skattesystemet bort fra å favorisere boliginvesteringer. Både bidra til å dempe forekomsten av bobler i markedet og vri investeringene over i mer produktive områder.
Dersom man tar bort skattefradraget kan dette brukes til for eksempel nedsettelse av inntektsskatten for alle. I 2006 var gjeldsrentefradraget i ligningen 60,6 milliarder, noe som tilsier en skatteeffekt på ca. 17 milliarder. Det vil bidra til å dempe effekten for de med gjeldsbyrde også, selv om de ikke får hele effekten gjennom en senkning av inntektsskatten.
Men vil det virke? Vil fjerning av skattefradrag sørge for at vi ikke får boligbobler?
I Norge hadde vi en stor skattereform i 1992. Før den reformen var det mulig å trekke fra renteutgifter på bruttonivå. Altså: hadde du høy marginalskatt, fikk du i noen tilfeller tilbake mer enn 50% av rentekostnadene dine. Kombinert med en vedvarende relativt høy inflasjon, var det særdeles gunstig å låne penger for å finansiere bolig, særlig om du hadde høy inntekt. SSB har gjort en analyse av hvordan denne reformen slo ut. Deres konklusjon er at reformen i 1992 bidro til å dempe husholdningenes etterspørsel etter gjeld. Men det er vanskelig å isolere effekten av skattereformen, av to hovedårsaker:
- Boligprisene falt i forkant av reformen, og steg derfor naturlig i etterkant
- Rentenivået falt kraftig i etterkant av reformen, og det førte til høyere boligpriser
Vår analyse indikerer at størst betydning for fikk reformen for eldre husholdninger og mest sannsynlig var reduksjonen i real gjeld drevet av en raskere tilbakebetaling av lån. Effekten for yngre husholdninger er mer blandet. Mest sannsynlig står vi overfor en kombinasjon av endringer i kredittrasjonering, skatteinsentiver og boligpriser. Boligmarkedet som helhet reagerte på lavere utlånsrenter i form av økte priser. Økte priser gav økte kostnader for etablering på boligmarkedet, mens lavere utlånsrenter muliggjorde høyere lån for gitt inntekt.
Det er ingen tvil om at dagens lave rentenivå gir rentefradraget mindre betydning enn det ville hatt på høyere rentenivå. Det er likevel rimelig å tro at en fjerning av retten til å trekke fra renter på skatten vil bidra til å dempe veksten i boligprisene.
En annen ting som selvsagt forsterker potensiell oppbygning av boligbobler i Norge er en sterk oljebasert økonomi, lav inflasjon og pen reallønnsvekst. Vi har kort sagt råd til å kjøpe oss stadig større bolig.
En tredje ting er at boligbyggingen ikke holder tritt med befolkningsveksten, særlig i pressområder. Det er altså større etterspørsel enn tilbud av boliger der arbeidsplassene er og folk bor.
Men få av de artiklene jeg har lett frem om dette gjør noe stort poeng av det jeg tror er den viktigste underliggende årsaken til at det vil ha en mindre betydning enn vi kunne ønske. Det underliggende problemet er at norske husholdninger ikke har alternativer.
8 av 10 nordmenn eier nemlig boligen sin. Vi har i veldig liten grad et alternativ til å eie. Det er stort sett yngre og enslige som leier bolig. De yngre venter til de er ferdige med utdannelsen etc og mange enslige har ikke råd. Men de fleste eier, og slik har det vært siden etter krigen. Det har ikke vært noen endring siden skattereformen i 1992 heller. Og det selv om det er veldig fordelaktiv skattemessig å leie ut deler av egen bolig.
Til sammenligning har man i Sverige og Danmark en eierandel på 50%. Der har man altså alternativer. Det har vi i liten grad i Norge. Mens man i Norge har egne småhus har man i Sverige i større grad leiligheter. Og i Sverige gikk den offentlige politikken i stor grad i retning av kommunalt eide boligprosjekter, mens den offentlige politikken i Norge kom til uttrykk gjennom Husbank-finansiering av privat eide småhus. Dermed blir strukturen i boligmarkedet helt forskjellig.
I 1990 var 64 prosent av boligene i Norge selveide, det vil si eid av husholdningen som bodde der, mens 12 prosent var indirekte eid (andels- eller aksjebolig). I Sverige var de tilsvarende tallene 36 og 18 prosent (Lujanen og Palmgren 2001 ). Den egentlige leiesektoren var altså nesten dobbelt så stor i Sverige som i Norge.
Norske husholdninger har altså få alternativer til å eie bolig. Da blir det litt som å avgiftsbelegge bilkjøring i rushtiden – uten alternativer vil folk bare betale den økte kostnaden. En kortsiktig stabilisering av boligprisene på grunn av at skattefradrag for gjeldsrenter forsvinner, vil kunne forsvinne på litt sikt.
Jeg tror faktisk dette er det store problemet i det norske boligmarkedet. Og jeg tror det er det som gjør at som reformen i 1992 fikk begrenset betydning, og at en fjerning av fradrag for gjeldsrenter vil ha begrenset betydning utover et potensielt krakk med en gang. Det er dessuten kanskje som SSB forskerne sier i rapporten om skattereformen i 1992:
Pistaferri og Jappeli (2007) har analysert italienske skattedata, og kommet til at italienske husholdninger i liten grad tok innover seg endrete fradragsbetingelser. De peker på «economic illiteracy» – direkte oversatt økonomisk analfabetisme – som en mulig forklaring. Dette er en akademisk måte å si at italienske skattebetalere var for dumme til å forstå reformens innhold.
Opprinnelig postet i Iskwews Hjørne på www.